Die ehrliche Vorbemerkung

Wir verdienen unser Geld mit Abbruch, nicht mit Sanierung. Trotzdem raten wir nicht jedem zum Abriss, und das ist kein Werbespruch: Ein Abriss, der sich nicht rechnet, ärgert Sie jahrelang, und wer sich über uns ärgert, empfiehlt uns nicht weiter.

Die Frage „Abriss oder Sanierung?" stellt sich meist in einer von zwei Situationen: Sie haben ein Haus geerbt, das seit Jahren kaum angefasst wurde. Oder Sie haben ein Grundstück mit Altbestand gekauft und überlegen, was aus dem Gebäude wird. In beiden Fällen gilt: Das ist am Ende keine Gefühlsfrage, sondern eine Rechen- und Substanzfrage. Wer beide Wege sauber beziffert, entscheidet meist schnell und bereut selten. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie zu diesen Zahlen kommen.

Wann die Sanierung gewinnt

Es gibt Häuser, die man nicht abreißen sollte. Typische Anzeichen dafür, dass sich der Erhalt lohnt:

  • Gesunde Substanz: Tragende Wände, Decken und Fundamente sind trocken und rissfrei. Das ist das Kapital, das ein Neubau erst teuer neu aufbauen müsste.
  • Dach und Keller in Ordnung: Die zwei teuersten Baustellen eines Altbaus machen keine Probleme.
  • Der Grundriss passt: Sie können mit Zuschnitt und Deckenhöhen leben oder kommen mit überschaubaren Eingriffen dorthin.
  • Denkmalwert oder Charakter: Stuckdecken, alte Fassaden oder ein gewachsener Garten sind Dinge, die kein Neubau ersetzt. Steht das Haus unter Denkmalschutz, ist der Abriss ohnehin selten eine Option.
  • Emotionale Bindung: Das Elternhaus abzureißen will gut überlegt sein. Auch das ist ein legitimer Faktor, solange die Zahlen nicht klar dagegen sprechen.

Dazu kommt: Für energetische Modernisierungen gibt es je nach Vorhaben Förderungen. Ob und in welchem Umfang, klären Sie am besten mit einem Energieberater. Das ist nicht unser Fachgebiet, gehört aber ehrlicherweise auf die Sanierungsseite der Rechnung.

Wann der Abriss gewinnt

Auf der anderen Seite gibt es Gebäude, bei denen die Sanierung nur die teurere Art ist, das Problem zu behalten. Der Abriss ist meist die ehrlichere Rechnung, wenn mehrere dieser Punkte zusammenkommen:

  • Marode Substanz: Aufsteigende Feuchte, Hausschwamm oder Setzrisse im Tragwerk. Solche Schäden lassen sich beheben, aber selten günstig und nie nebenbei.
  • Der Zuschnitt passt nie: Deckenhöhen, Raumtiefen oder die Lage des Treppenhauses stehen Ihrem Wohnziel grundsätzlich im Weg. Gegen die Struktur eines Hauses anzuplanen wird teuer und bleibt Kompromiss.
  • Sanierungskosten nahe Neubaukosten: Wenn der Sanierungsfahrplan Position für Position wächst, bis er einem Neubau nahekommt, kauft der Neubau fürs gleiche Geld mehr: neue Technik, neue Dämmung, klare Gewährleistung.
  • Schadstoffe im ganzen Haus: Stecken Asbest und andere Altlasten nicht nur im Dach, sondern auch in Böden, Klebern und Putzen, wird jede einzelne Maßnahme zur Schadstoffbaustelle. Woran Sie das erkennen, steht im Ratgeber Asbest im Altbau erkennen.

Wichtig: Ein einzelner Punkt aus dieser Liste kippt die Rechnung selten. Ein feuchter Keller allein ist ein Sanierungsposten, kein Abrissgrund. Kommen aber marode Substanz, unpassender Zuschnitt und Schadstoffe zusammen, wird der Erhalt schnell zum Fass ohne Boden.

Der Vergleich in drei Schritten

Damit die Entscheidung nicht im Bauch fällt, brauchen Sie drei Zahlen:

  • 1. Sanierungsbedarf schätzen lassen: Ein Gutachter oder Architekt beziffert, was der Erhalt wirklich kostet, inklusive der unbequemen Positionen wie Dach, Keller und Haustechnik. Diesen Teil übernehmen wir nicht, wir sind keine Gutachter.
  • 2. Abrisskosten klären: Was Abbruch und Entsorgung ausmachen, lesen Sie im Ratgeber Was kostet ein Abbruch?. Verbindlich wird die Zahl mit einem Angebot nach Besichtigung.
  • 3. Neubaukosten dazurechnen: Abriss plus Neubau ist die Summe, die gegen die Sanierung antritt. Erst mit allen drei Zahlen ist der Vergleich fair.

Achten Sie beim Vergleichen auf gleiche Maßstäbe: Die Sanierungsschätzung muss denselben Ausbaustandard beschreiben wie der geplante Neubau. Eine Minimalsanierung gegen einen gehobenen Neubau zu rechnen sieht nach klarem Sieg für den Erhalt aus, vergleicht aber zwei verschiedene Häuser.

Verbreitete Faustregel: Nähert sich die Sanierung etwa drei Vierteln der Kosten eines vergleichbaren Neubaus, lohnt es sich, den Abriss ernsthaft nachzurechnen. Das ist keine exakte Formel, sondern eine Daumenregel aus der Praxis, aber als Warnlampe funktioniert sie gut.

Der Mittelweg: Entkernen

Zwischen „alles erhalten" und „alles weg" gibt es einen dritten Weg: Die Hülle bleibt stehen, das Innenleben kommt raus. Bei einer Entkernung räumen wir das Gebäude bis auf den Rohbau leer: Bodenbeläge, nichttragende Wände, Installationen, Einbauten. Danach lässt sich der Grundriss neu denken, ohne dass Fassade und Tragwerk angetastet werden.

Das lohnt sich vor allem, wenn die äußere Substanz gut ist, das Innere aber nicht mehr passt. Nebenbei bleibt bei diesem Weg oft mehr vom gewohnten Straßenbild und von der Nachbarschaft erhalten, was Diskussionen erspart. Und soll nur ein Teil des Gebäudes weichen, etwa ein Anbau oder ein Geschoss, ist der selektive Rückbau das passende Werkzeug für den Teilrückbau.

So kommen Sie zur Entscheidung

Der Weg ist unspektakulär, aber er funktioniert: Lassen Sie zuerst die Substanz prüfen, von einem Gutachter oder Architekten Ihres Vertrauens. Beziffern Sie dann beide Wege, die Sanierung auf der einen Seite, Abriss plus Neubau auf der anderen. Und entscheiden Sie erst, wenn beide Summen auf dem Tisch liegen.

Unsere Rolle dabei ist klar umrissen: Wir besichtigen Ihr Objekt kostenlos und erstellen ein unverbindliches Angebot für Abriss oder Entkernung. Damit steht eine Seite der Rechnung fest, und Sie vergleichen nicht länger Schätzung gegen Schätzung. Erreichbar sind wir werktags von 8 bis 21 Uhr, telefonisch oder über das Formular unten.